כאשר מדובר בנדל"ן, ההבנה של ההבדל בין רישום בטאבו לבין אישור זכויות היא קריטית. אלו שני מושגים משפטיים המהווים יסוד בעסקאות נדל"ן בישראל, והבנתם עשויה לחסוך קשיים ובעיות משפטיות בעתיד. במאמר זה נבחן את ההבדלים בין רישום בטאבו לבין אישור זכויות, ונבחן האם ניתן לבצע עסקאות נדל"ן על בסיס אישור זכויות בלבד.
טאבו, או לשכת רישום המקרקעין, הוא הרישום הרשמי של זכויות מקרקעין במדינת ישראל. כל עסקה במקרקעין שמבוצעת בישראל צריכה להירשם בטאבו כדי להיחשב כרשמית ומחייבת כלפי צדדים שלישיים. רישום בטאבו מבטיח כי הזכויות במקרקעין הן זכויות קנייניות מובהקות המוגנות בפני כל אדם, והוא כולל פרטים כמו שם הבעלים, עיקולים, משכנתאות, והערות אזהרה.
אישור זכויות הוא מסמך שמנפיק גף המנהל (מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, עמותות, או גורמים אחרים) אשר מציין מי בעל הזכויות במקרקעין לפי רישומי אותו גף. אישור זה משמש כראיה לזכויות בנכס אך הוא אינו מחליף את רישום הזכויות בטאבו. אישור זכויות נפוץ בעיקר בקרקעות מינהל, שם הקרקע היא בבעלות המדינה והזכויות של המחזיק בה הן זכויות חכירה או זכויות אחרות שאינן בעלות מלאה.
רישום בטאבו מעיד על בעלות מלאה במקרקעין או על זכויות חכירה במקרים מסוימים. לעומת זאת, אישור זכויות יכול להעיד על זכויות חכירה, שימוש, או כל זכות אחרת שאינה בעלות. הזכויות באישור זכויות הן לרוב זכויות נחותות יותר מבחינה משפטית מאשר זכויות הרשומות בטאבו.
רישום בטאבו הוא רישום מחייב, אשר נרשם במרשם המקרקעין הממלכתי ומחייב כלפי צדדים שלישיים. מנגד, אישור זכויות הוא רישום פנימי של גוף מסוים ואינו מחייב את כלל הציבור אלא רק את הגוף שמנפיק אותו.
נכס הרשום בטאבו ניתן לסחור בו בצורה חופשית, למכור, לשעבד ולהעביר זכויותיו לאחרים. באישור זכויות, הסחירות עשויה להיות מוגבלת והעברת זכויות דורשת בדרך כלל את אישורו של הגוף המנהל (כגון מינהל מקרקעי ישראל).
רישום בטאבו מעניק לבעל הזכויות בטחון משפטי גבוה, שכן זכויותיו מוגנות מפני תביעות מצד שלישי. אישור זכויות, לעומת זאת, מעניק בטחון משפטי פחות יציב, כיוון שמדובר בזכויות התלויות באישור הגוף המחזיק בזכויות בנכס.
ניתן לבצע עסקאות נדל"ן בהתבסס על אישור זכויות בלבד, אך הדבר כרוך בקשיים משפטיים רבים ובסיכונים גבוהים יותר. כאשר מדובר בנכס הרשום באישור זכויות בלבד, אין בטחון מוחלט שהעסקה תירשם בטאבו, ולכן הסיכון למחלוקות משפטיות או לקשיים בעת העברת הזכויות הוא גבוה יותר.
העברת זכויות המבוססת על אישור זכויות בלבד תדרוש אישור מהגוף המנהל (כגון מינהל מקרקעי ישראל), והיא תיתכן רק לאחר מילוי כל התנאים שהגוף המנהל קובע.
במקרים רבים, בנקים אינם מוכנים לשעבד נכסים המבוססים רק על אישור זכויות, אלא אם כן הם רשומים גם בטאבו. זאת משום שרישום בטאבו מעניק בטחון גבוה יותר למלווים כי הזכויות בנכס הן יציבות ובטוחות.
כיוון שאישור זכויות אינו מעניק בטחון מוחלט בזכויות, עלולות להתעורר מחלוקות על הבעלות או על תנאי החכירה עם גוף המנהל. מחלוקות אלו עלולות להוביל להוצאות משפטיות ולהאט את תהליך העברת הזכויות.
בישראל, רישום בטאבו הוא המועדף והמומלץ ביותר למי שמבקש לקנות או למכור נכס נדל"ן, כיוון שהוא מעניק בטחון משפטי גבוה, סחירות מלאה, והגנה על זכויות הבעלות. עם זאת, ניתן לבצע עסקאות גם על בסיס אישור זכויות, אך הדבר כרוך בסיכונים ובמגבלות שעל הקונה והמוכר להיות מודעים להם. עסקה המבוססת על אישור זכויות בלבד דורשת בדרך כלל ליווי משפטי קפדני ובדיקה מעמיקה של תנאי הזכויות המוגדרים באישור, כמו גם בדיקה מול הגוף המנהל לגבי אפשרות העברת הזכויות העתידית.